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购买二手房要当心 流程繁复注意事项多

2014-01-06 11:00:00 来源: 淄博房产信息网 网友评论 0 进入论坛
 现在,大多数市民买二手房都是通过中介公司,中介公司会提前为您考核房屋的各个方面,选出满足您条件的二手房。这提高了选房买房的效率,也省去了自己去“调查”的麻烦。

  中介来帮忙

  现在,大多数市民买二手房都是通过中介公司,中介公司会提前为您考核房屋的各个方面,选出满足您条件的二手房。这提高了选房买房的效率,也省去了自己去“调查”的麻烦。
  市内某中介公司的崔经理说:“我们会方方面面替客户考虑到,比如房产证的真伪、房屋的现状,这些都会提前去现场检验,而且现在也有相应的网络系统可以直接输入房产证号,这个房子的各种信息就全部显示出来,非常方便。”
  购买二手房的交易流程是怎么样的?
  崔经理:通过中介公司来交易,首先肯定是要看房,实地看房非常重要,房屋的配套设施,如水质、水压,供电容量,煤气通接情况,供热情况,房屋装饰情况等。可以选择“特殊时间”实地看房,如雨天可以看出房屋是否有漏水返潮情况,夜晚可以观察小区的治安情况等。买卖双方确定买卖意向后,双方要提供身份证、户口本,单身的需要提供单身证明,已婚的要出示结婚证,而且在接下来的合同签订、银行审批签字、过户手续买卖双方夫妻都要到场,值得提醒的是,“房改房”性质的住房,即便房产证上只有一个人的名字并标有“私有”的字样,在签合同时卖方夫妻两人也都要到场,2007年以后的,房产证上只有一个人的名字标有“单独所有”的,可以只卖方房屋所有人一人到场签合同。证件都齐全后,便可以起草购房合同。
  第一步:签订三方(买方、卖方、中介)协议,一是确定付款方式,分为一次性付款和按揭贷款两种,一次性付款当然更安全和省事,所以我们应该更注意的是需要按揭贷款的情况;二是确定交房时间,这个就要注意房屋有没有正在外租的情况,交易房屋是否在租,如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产;三是室内物品的约定,比如家具、家电等的归属和费用,包括买方要了解物管费用方面,是否有物管费的拖欠情况,有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买方有可能要全部承担,所以在此提醒买方在提前了解物管费有无拖欠,并在协议中声明;四是户口,主要指卖方的户口迁出和买方户口迁入,这一点要根据实际情况来解决;第五,违约的惩处约定。
  购房协议一定要明确,二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。不要贸然落笔,二手房合约的签订同样受《合同法》的制约,签字后产生法律效力,需承担法律责任。
  第二步:以按揭贷款为例,在约定时间内按照房屋成交价的30%交首付款到指定账户,这里需要提醒的一是不得逾期,逾期就算是违约,需要赔偿违约金,二是首付款是直接交给卖方,不经手中介方。
  第三步:提交申请贷款资料后三方去银行签字,买方需提供收入证明,银行将通过收入证明、信用记录等判断买方是否有还款能力和贷款资格,并审批贷款额度及年限,审批结果通知中介,由中介再约买卖双方。
  第四步:买卖双方办理过户手续,在过户前买方先办理无房证明,然后去地税局现场评估房屋现价来交契税取得契证,最后买方和卖方一起去房管局办理过户手续,领取新房产证,办过户时,我们中介就代他们跑窗口了。
  第五步:买卖双方房屋交接。
  第六步:银行放款,买方按时还款,最终协议完成。对于一次性付款的来说,省去了银行审批贷款的那些步骤,签订购房协议后,直接交付全款、契税、佣金,办理房屋过户,领取新的房产证和房屋交接就可以了。
  中介代理费是怎么收?
  崔经理:成交价的1.5%,一般最后收的会比这个略低。
  通过中介公司购买二手房需要注意什么事项吗?
  崔经理:当然最重要的是要选择可靠的中介公司,中介公司的二手房信息虽然比较全面,但是对于其中的真实性和准确性还是要检验一下。
  自己亲上阵
  然而面对不菲的中介代理费,近期要买房子的高先生选择自己直接购买二手房,被问到在看房买房时考核了哪些方面时,高先生说:“实地去看了看房子的面积户型,看了房产证,跟卖房人谈了下价格,其他也没想到。”可个人直接购买二手房要留心哪些环节?又有哪些风险呢?
  首先,要严格审核卖方的产权状况,房屋产权是否明晰,弄清楚产权的所有人是谁,注意产权证上的房主和卖房人是否是同一人,是个人所有还是集体所有,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。买方还需清楚卖方的房子是已付清全款还是正在按揭还贷,是否已经拿到产权证和土地证。如果是正在按揭还款的房屋,要弄清楚还有多少期贷款未还,还贷款的期限。要注意房屋手续是否齐全以及证件的真伪,房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险,同时也要验看房产证的原本,而且要去房管局查询证件的真实性,确认产权的完整性。还要特别注意房屋是否是小产权房或是拆迁安置房。
  其次,要去实地检查房屋的现状,有无质量问题,周围交通与环境,以及房屋是否在租等;最后再签订买卖合同时一定要谨慎,将有争议的条款在合同中明确,另明确证件的过户事宜。值得注意的是,个人直接交易时,如果是一次性付款,即可付款后直接进行过户交房,如果需要贷款则必须找中介签订三方协议,而且在申请贷款后,银行只将审批贷款的结果通知给买方,所以卖方应该主动去银行获取真实的审批结果,以免买方在没有贷款资格下继续买房。
  所以,在二手房交易中,不应该只是关注价格、地段、配套等因素,应考虑到方方面面。以免在签约后,才发现问题所在,这时,已经变得相当被动,维权比较难。无论是请中介代理还是自己亲自上阵,买房都不是小事,应在细节上留心,避免和降低风险,必要时可先咨询相关律师,来帮自己分析把关,只要考虑周全,就能买到称心房,卖给称心人。