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明白公摊,做智慧刚需族

2014-01-09 15:47:00 来源: 淄博房产信息网 网友评论 0 进入论坛
公摊多少才算是合理?一栋楼都有哪些地方要算公摊?为什么我的房子到手之后会缩水这么多?相信很多购房者在看房买房的过程中,都会遇到这样的问题。

  公摊多少才算是合理?一栋楼都有哪些地方要算公摊?为什么我的房子到手之后会缩水这么多?相信很多购房者在看房买房的过程中,都会遇到这样的问题。

  公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层还是高层,商品房都有所谓的公摊面积。但是对于这个面积要如何计算,很多购房者都是一头雾水。小编就来跟大家一起研究一下有关公摊面积的相关问题。

  一栋楼中的公摊在这里

  1.电梯井:尺寸是按照电梯选型来确定的,井壁上安装电梯轨道和配重轨道,预留的门洞安装电梯门。

  2.管道井:走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的,也有分隔的。

  3.楼梯间:容纳楼梯的结构,包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。

  4.变电室:小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。

  5.设备间:设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所。

  6.公共门厅:进入住宅后的一个较大公共空间,属于室内空间,采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。

  7.过道:住宅套内使用的水平交通空间。

  8.值班警卫室:设在小区大门口一侧的门房,警卫室外门口处还有升降栏杆。

  9.共用墙体:住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

  除此之外,这些不会包含在公摊内:仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。

  在购房合同中,开发商一般会只写建筑面积,这个建筑面积是包含公摊面积的,也就是说,房间的真正使用面积,是小于购房合同中所写的建筑面积的。如果列个公式来看,就是:

  建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

  公摊面积=公摊系数×套内建筑面积

  公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积

  1.电梯越多,公摊一般也越大

  2.楼梯也是公摊的一方面

  不同建筑公摊差异大

  同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大,但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。现在许多的高档社区都实行两梯四户,这种形式的公摊会更大。只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在,其公摊面积是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。其实公摊只要适当,就能提高居住的舒适度。

  一般来讲,多层住宅的7层以下住宅公摊率多为7-12%,7-11层住宅公摊率多为10-16%。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下,小高层公摊系数在10%-15%之间比较合理,而带电梯的小高层住宅,公摊系数多在15%-20%之间。按住宅设计规定,7层以上必须配电梯,所以小高层属于配电梯的范围之内,它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

  高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同,高层建筑一般在25-33层之间,而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间,也有安全通道楼梯占用空间,还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

  许多开发商在销售楼盘的时候都会提出“零公摊”的概念,事实上“零公摊”的概念是不存在的。一些楼盘所谓的“零公摊”,只不过是开发商在计价时,公摊面积没有被计入总房价之内。

  “开发商以‘零公摊’作宣传,是为了迎合一部分购房者的购房心理。”某业内人士表示,很多购房者认为,公摊率可以直接告知他们所要付出的“外在”成本,故而会“迷信”小公摊率的房子。这是导致“零公摊”房层出不穷的直接原因。

  而有部分高层的公摊面积较大,开发商就会多赠送购房者一些面积,比如增加阳台的面积,或者是在别墅项目中赠送空中花园等,而置业顾问在介绍项目的时候,也会尽量少提公摊大,不得不提出的时候,就会立刻向购房者表达赠送面积大的这一概念。