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限购放开难救楼市 房贷政策才是关键

2014-08-22 08:32:00 来源: 人民日报 网友评论 0 进入论坛
8月16日,哈尔滨宣布楼市限购松绑,至此全国46个限购城市中,只剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚等9个城市尚未松绑,而已经解除限购令的城市超总数八成。

  随着一些城市调整限购政策,“不限购”成为许多商家宣传的噱头。图为郑州市限购令放开后,一家楼盘外面的广告。 人民视觉

  全国46个限购城市多数已经解限——

  限购松绑救得了楼市吗(民生视线)

  本报记者 陆娅楠

  8月16日,哈尔滨宣布楼市限购松绑,至此全国46个限购城市中,只剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚等9个城市尚未松绑,而已经解除限购令的城市超总数八成。

  “限购松绑潮”会刺激楼市成交量大幅回暖吗?会带来房价的大幅反弹吗?调控新政会给调整期的楼市带来哪些影响?记者进行了调研。

  限购松绑的拉动效果有多大

  ——30多个城市陆续松绑,但对楼市拉动效果有限。价格、供应量是促成部分城市楼市短期反弹的决定因素

  “厦门环境好,饮食好,教育资源也不错,还是有升值潜力的。现在不限购了,周末就去看看盘。”8月15日,厦门调整住房限购措施一出台,常年奔波于闽浙两地做纺织生意的浙商吴先生就订了高铁票,和朋友组团南下看房。

  在北京金融机构工作的厦门人李小姐却对家乡解除楼市限购表示不理解。“厦门房价多高啊,今年也没怎么跌,为什么解除限购啊?福建就福州、厦门这俩大城市,现在都不限购了,省里其它城市的有钱人都会跑去买房的,房价还不被抬得更离谱了?”

  厦门不是唯一引发热议的限购松绑城市。自6月26日,内蒙古呼和浩特打响地方楼市限购松绑第一枪后,杭州、济南、南宁等30多个城市迅速跟进。截至8月16日,全国46个限购城市中,只剩北京、上海、广州、深圳等9个城市尚未松绑。

  此轮楼市限购松绑并非“一刀切”,松绑到什么程度,以何种方式松绑,各地标准不一。呼和浩特、郑州等城市属于取消限购型,任何人在买房时不再需要提供住房套数以及居住、纳税、社保等情况证明;而以杭州、宁波等为代表的二线热门城市,则主要是局部松绑,对规定区域或规定户型不再限购,如苏州对90平方米以上的住宅取消了限购,杭州则对萧山区、余杭区全面解除限购。

  尽管放松限购被认为会刺激楼市回暖,但各地实际效果却不大相同。像天津、长春、温州等多地,楼市依旧趋冷,其中温州7月商品住宅成交量环比下跌18%,贵阳环比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限购放松初期,则出现了一波回暖,例如,7月呼和浩特商品住宅成交面积环比上涨了68.62%,同比上涨42.55%。

  值得注意的是,部分城市的“小回暖”也并非是限购松绑发挥了决定性作用。“放松限购后,部分城市市场网签数据大幅反弹,如济南7月成交量环比骤增1.5倍,然而这些表象并不意味着成交量是由放松限购带来的,价格、供应量才是决定因素。”中原地产首席分析师张大伟举例,厦门取消限购后,标杆房企的销售面积出现了爆发式的增长,但去库存率却明显下滑,这说明成交量的增长主要是房企集中推盘所导致的。而福州限购放松后,标杆房企去库存速度明显回升,但成交均价却近8周来首次跌破17000元/平方米,说明以价换量才是这波热销的主要因素。

  张大伟指出,目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此,仅靠限购松绑难以拉动市场成交。国家统计局8月公布的数据显示,7月末,商品房待售面积比6月末增加802万平方米,库存仍处于历史高位。

  实际上,信贷政策依然被认为是能够左右楼市走向的唯一因素。链家地产市场研究部张旭分析,近期非一线城市放松限购的步伐明显加快,但全国范围内的信贷政策并未出现明显的放松,加重了市场观望,多数松绑城市的成交量与房价尚无明显反弹,市场各方仍旧处于深度博弈之中。“除非中央政府放弃调结构努力,再次大规模降准降息,否则市场的趋势很难改变。”

  地方政府为何急着松绑

  ——土地财政吃紧,地方债还债压力陡增,地方政府松绑意愿强烈

  “其实今年楼市调整对提升产业集中度,促进产业健康可持续发展是好事。对于整个楼市现状我们是不急的,反而是地方政府急得很,总在问我们需要出台什么政策刺激一下。”7月,在人民网财经频道的一场内部座谈会上,一位房地产开发商如是说。

  “今年大规模地方政府债偿还在即,地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波,一天要还1个多亿的债,政府怎么会不着急?”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳感慨。

  今年初国家审计署上海特派员办事处和宁波市、县两级审计部门联合发布的《宁波市政府性债务审计结果》显示,2014年,宁波市政府负有偿还责任的债务为468.25亿元,这意味着宁波市政府在2014年每天需要偿还1.28亿元。

  长久以来土地出让金都是政府偿债的主要途径。比如宁波,截至2012年年底,市级和10个县级政府承诺以土地出让收入金偿还的债务余额,占所需偿还债务余额的六成。然而,今年一季度,宁波市土地成交面积同比下降了17.16%;土地出让收入同比下降了45.26%。土地财政吃紧与还债压力陡增叠加,让地方政府楼市松绑的欲望强烈。

  不仅是宁波,今年上半年全国土地市场先热后冷,3月以来土地市场明显降温。据我国最大的房地产数据平台、中国房地产指数系统(CREIS)报告显示,今年二季度,全国300个城市土地成交面积同比下降了29%,土